Är det svårt att köpa en bostad i Frankrike? Nja, inte speciellt. Reglerna och lagarna är mycket tydliga och det är en notarie som sköter själva transaktionen. Detta gör att man kan känna sig trygg vid själva transaktionen. Jag har köpt tre lägenheter/hus och sålt två så jag har skaffat mig erfarenhet av sälj/köpprocessen.

Innan köpet

Hur fungerar det? Det finns flera sajter som man kan titta på när man skall förvärva ett objekt, t.ex. Seloger, https://www.seloger.com/. Det finns en annan sajt som heter PAP https://www.pap.fr/ och förmedlar fastigheter mellan privatpersoner utan mäklare. Problemet är att man inte hittar exakt var fastigheten ligger, bara i vilken stadsdel eller område. Man lämnar inte ut adressen till objektet på nätet. Man måste ringa till mäklaren eller privatpersonen för att få exakt adress och ge sitt namn. Det gör sökprocessen lite besvärligare om man vet var man önskar bosätta sig. Man kan kontakta mäklare som gör sökarbetet åt en, de har gemensamma databaser och kan söka brett. Ofta delar mäklare på provisionen då det många gånger är två mäklare inblandade. Säljaren har en mäklare och köparen har kanske en annan.

Förvärvsprocessen

Mäklarna har en avgift på ca 6 % inkl. moms och det är svårt att förhandla ned denna till nivåer som vi är vana vid från Sverige. Många gånger är det flera mäklare inblandade vid transaktionen och de delar därmed på provisionen. Även mycket dyra hus brukar ha en hög procentsats.

Man har aldrig öppna visningar, det är alltid enskilda visningar och ofta är ägaren också närvarande. Vid mitt senaste fastighetsköp hade jag en mäklare som fick en önskelista och visade oss omkring tills vi hittade rätt objekt.

Fastigheterna är ofta prissatta lite högt, man skall pruta. Officiellt säger man att det brukar finnas ett prututrymme på ca 3-5% på det satta priset här på Rivieran. Jag hade tur och fick -15 % på utgångspriset då ägaren ville sälja snabbt och det var fel prissatt från början. Mäklarna brukar ha en bra uppfattning var kvm priset skall ligga i det område man är intresserad av.

När man väl har hittat sitt objekt skriver man en “Compromis de vente” med säljaren, en avsiktsförklaring, och därefter har köparen 10 dagars ångerrätt. Man betalar också en handpenning per check till mäklaren eller via överföring och detta är en garanti för säljaren att du är intresserad. Efter 10 dagar är affären i lås och därefter påbörjas en hel del pappersarbete.

Köpet

Både köpare och säljare kan utse sin Notarie och det är klokt att ha en ”egen Notarie” om det skulle bli problem med förvärvet efter köpet. Notarien delar på arvodet som är bestämt i lag.

Det brukar ta ca 4-6 månader innan man kan genomföra själva köpet hos en notarie. Notariens uppgift är att kontrollera och upprätta en balansräkning om man är med i ”bostadsrättsförening” och stämma av vad som skall betalas av respektive part. Notarien tar även in skatter och avgifter till staten vid transaktionen. Räkna med ca 7-8 % på köpeskillingen i avgift som tillkommer på köpeskillingen. Om man köper en nykonstruktion är avgiften ca 2-3%.

Det finns två regionala skatter som heter Taxe D´Habitation och Taxe Foncière. Den andra skatten beräknas på antalet månader som är kvar av kalenderåret och fördelas mellan säljare och köpare och avräkning görs av notarien. Den första skatten fördelas inte, den betalar säljaren.

Notarien går igenom avtalet och läser upp och förklarar i flera steg transaktionen för att slutligen överlämna handlingarna som skall skrivas på av säljare och köpare. Hela köpeskillingen skall finnas på ett klientmedelskonto hos notarien när man träffas vid underskriften. Man reglerar också alla mellanhavanden med check.

Renovering

Om man är skriven på fastigheten kan man göra avdrag vid renovering. Det är framförallt energibesparande åtgärder som t.ex. att isolera, sätta in kassett i öppen spis, byta fönster och en del andra åtgärder. Man tar upp detta i deklarationen och får skattereduktion.

En annan sak man skall titta på är vilken momssats som hantverkarna använder. Vanlig moms är 20 % på arbete. Renoverar man en fastighet så kan man få nedsatt moms till 10 % alternativt 5 % beroende på åtgärd. Fråga hantverkarna hur man gör detta.

Försäljning

Har man en fastighet som har ett värde över 1,3 miljoner euro, ska man ha betalat förmögenhetsskatt på fastigheten (IFI). Notarien är utsedd att verifiera att skatter har betalats innan försäljning och det kan ibland bli besvärligt om man inte fullgjort sina förpliktelser.

Många mäklare efterfrågar ett exklusivt avtal med säljaren och om man går med på detta ökar möjligheten att kunna förhandla mäklararvodet.

Ofta överskattar säljarna värdet på sin fastighet/lägenhet och det brukar finns utrymme för förhandling, se ovan.

Säljaren skall också upprätta en diagnos över lägenheten/huset. Man måste som säljare anlita en specialist som tar fram en mängd fakta om objektet. Det gäller t.ex. om man har asbest i huset, status på elsystemet, jordbävningsrisk, översvämningsrisk etc. Detta gås igenom vid köpet. Undersökningen bekostas av säljaren.

För de som är skrivna på fastigheten finns ett system som gör att man slipper reavinstbeskattning. De första fem åren betalar man skatt fullt ut. Från det sjätte året får man göra ett avdrag på 6 % och efter 22 år är all reavinst skattefri. 

Det finns en annan skatt som heter CSG som betyder Contribution Sociale Généralisée och den har en annan beräkningsgrund och försvinner efter 30 år. CSG debiteras med 1,7% på den beskattningsbara reavinsten.

Man kan också skjuta upp reavinsten om man köper en dyrare fastighet, man bör ha varit skriven minst 6 månader innan man säljer för att kunna ta med sig reavinsten in i nästa objekt.

Summering

Jag känner mig trygg i systemet och Notarien är en garant för att man inte blir överraskad efter köpet. Och skulle man bli det så kan man vända sig till denne för att försöka få hjälp med rättelse.

Prisläget på Rivieran är beroende på var du önskar bo. Man kan räkna med att det kostar ca 5 000 euro per kvm för ett hyggligt objekt. Skillnaderna är stora beroende på i vilket område du letar. Det finns mycket dyrare objekt om man så önskar. En mäklarfirma sålde nyligen en lägenhet i Cannes för ca 72 000 euro per kvm, för den nätta summan av 35 miljoner euro, det blev den dyraste lägenheten i Frankrike per kvm. https://www.estatenetfrance.com/fr/

Det finns fler mäklarfirmor för mer normala plånböcker som t.ex., FranskBostad,  https://www.rivieraliving.net/sv/, Wretman Estate https://www.wretmanestate.com/sv/ eller Bjurfors https://www.bjurfors.se/sv/utland/frankrike/frankrike/. Det finns också andra mäklarfirmor utefter kusten som är inriktade på den skandinaviska marknaden.