Fransmännen har en förkärlek att investera i fast egendom. Man säger ”investir dans la pierre”. Det är för många ett sparande och ett sätt att säkra sin ekonomi när man går i pension. 24% av hushållen som äger sin lägenhet, äger flera lägenheter. Det är beviset att man investerar i lägenheter för att sedan hyra ut och skapa en trygghet på ålderdomen.
Jag har flera i min bekantskapskrets som har problem att hyra. Man skall ha tre gånger i inkomst på den hyra som man erlägger. Är hyran 2 000 euro så skall paret ha minst 6 000 euro i pensionsinkomst. Flera som har sålt sin fastighet och önskar hyra har hamnat i svårigheter att hitta hyreslägenheter. De kan ha 500–700 000 euro på bankkontot och de är villiga att sätta 1 års hyra på en garanti. Deras ansökan avslås ändå. Man litar inte på utländska pensionsinkomster.
HLM
Hyresrätter är vanligt förkommande i Frankrike, ca 40 % av alla bostäder är hyresrätter. I huvudsak är det subventionerade bostäder, man kallar dessa HLM (Habitation à Loyer Modéré). Inom gruppen finns det flera 4 olika typer av HLM. Målgruppen är fattiga eller familjer med blygsamma inkomster och syftet är att hjälpa dom hitta ett bättre boende än om de hade varit ute på öppna marknaden. I de stora turistorterna är det svårt att hitta boende för många yrkesgrupper. En polis tjänar ca 2 100 € per månad som nyanställd. En Brandman 1 700 – 1 800 € och en sjuksköterska 1 900€. Det är grundlönen och sedan tillkommer olika tillägg och bonusar. På grundlönen betalar man 22 % i olika avgifter till staten. Med sådana löner är det svårt att köpa bostäder på den öppna marknaden. Därför finns de olika varianter av HLM och i en variant kan man få förmånliga lån för att köpa sin bostad en annan är att man får en subventionerad hyra. Olika lönekriterier gäller för olika HLM regelverk.
Ansökan att bo i en HLM innebär att man inte får ha för höga inkomster. I Frankrike finns det 5,3 miljoner bostäder som är HLM. För tio år sedan var det 4,7 miljoner.
Bostadsbrist
Kommunerna med mer än 3 500 invånare är tvungna att tillse att 20–25 % av lägenhetsbeståndet är i form av HLM, det är ett statligt krav. Uppfyller man inte kraven får kommunen böter. I Alpes Maritimes uppfyller bara 12,33 % av kommunerna lagkravet. Det är 44 000 förfrågningar och bara 4 100 nya bostäder tillkommer per år. I Alpes-Maritimes är det bara två kommuner som uppfyller kravet om 25% HLM av lägenhetsbeståndet, Valbonne är en av dessa. 40 andra kommuner drabbas av böter.
Hyresmarknaden på Rivieran är tuff för många yrkesgrupper. Personal som sitter i kassan i mataffärerna har en ingångslön på 1 750 € innan avgifter. Netto är det 1 365 € per månad. Hur skall man kunna finansiera sitt boende på sådana löner?
Konkurrensen är stor när det gäller hyresbostäder. Airbnb innebär att folk köper upp bostäder och hyr ut dessa till turister. I huvudsak är lägenheterna ägarlägenheter och inte som i Sverige bostadsrätter. Det innebär att föreningen har svårt att stoppa uthyrning av bostäder till turister.
Staten har också bestämt att man skall minska energiåtgången i lägenheter. Från den 1/1 2023 får man inte hyra ut lägenheter med hög energiförbrukning, dvs de som har G och F. Man är tvingad att genomföra isolering, byte av fönster etc för att komma till rätta med för höga energikostnader. Man får inte förbruka mer än 450 kWh/m2. Man uppskattar att det är ca 4,8 miljoner lägenheter som har problem med energiförbrukningen. Staten har förmånliga bidrag för att man skall genomföra energiåtgärder. Tyvärr är det många ägare som inte har medel att bekosta dessa åtgärder och väljer i stället att ta bort lägenheten från marknaden. Det är ca 140 000 lägenheter inom den privata sektorn som har akuta problem. Många är byggda efter kriget. Nu har regeringen beslutat på att skjuta på tvånget då det drabbar de boende.
Turistsektorn.
Isola 2000 är byggd i början av 70-talet och har en stor uthyrning av lägenheter på kort tid. Fastigheterna är dåligt isolerade och kräver stora åtgärder för att anpassa till det nya regelverket. Problematiken är stor då vi har allt mindre med snö, färre besökare och samtidigt skall man investera stort i förbättringar av isolering och byte av fönster. Svår ekvation. På sikt kan situationen uppstå att man inte får hyra ut lägenheterna då de förbrukar för mycket energi.
I Villefranche sur Mer har befolkningen minskat med 40 % på 30 år. Staden har blivit för populär för turism. Fastigheter som semesterboende har ökat från 1 800 1990 till dagens 2 600. Populationen har minskat från 8 000 personer 1990 till dagens 5 000 invånare. Uthyrning av bostäder på kort tid utgör 10 % av totala antalet lägenheter. På sikt hotas kommunens service då det är färre och färre som bor fast i staden.
Motåtgärder.
Kommunerna inför regler för att minska antalet lägenheter som läggs ut på tex Airbnb. Olika regler gäller för olika kommuner.
Alla som hyr ut lägenheter måste registrera sig och få ett nummer som de olika plattformarna lägger in i sina system.
Man får hyra ut sin lägenhet under maximalt 6 år.
Man får inte ha nycklarna i en låda med kod utanför lägenheten.
De olika plattformarna har tvingats att ta ut turistskatten och skicka in dessa pengar till kommunen. Cannes tar emot 2,2 miljoner euro.
Kommunerna får betala böter om man inte har 25 % sociala lägenheter. Mandelieu-la Napoule betalar 830 000 euro per år i böter av skattepengar till staten.
Staten minskar avdragsmöjligheterna vid uthyrning av lägenheter. Tidigare var det 71 % och det har nu sänkts till 30 %.
Kommunerna kan höja Taxe d´Habitation för semester eller uthyreslägenheter. I Cap d Áil har man ökat denna skatt med 60 %. För de som är skrivna på fastigheten har denna skatt upphört.
Man måste göra en energidiagnos på lägenheter som hyrs ut men även vid försäljning.
Kommunerna skall ges möjlighet att minska antalet dagar som man hyr ut sin bostad man bor i. Enligt lagförslaget skall man kunna hyra ut maximalt 90 dagar per år.
Kommunerna skall kunna bestämma hur många lägenheter i kommunen som man skall tillåta bedriva uthyrning.
Sammanfattning
Många av åtgärderna är för att minska antalet hyreslägenheter som försvinner från marknaden varje år. Det har blivit alltför lukrativt att köpa lägenheter och hyra ut till turister.
Det är också för att skydda de som har låga inkomster att få tillgång till ett boende.
Man vill också skydda hotellindustrin som genererar många arbetstillfällen på turistorterna.
Som vanligt är det många paradoxer i det franska samhället. Regeringen vill minska energiåtgången och inför tuffa lagar som resulterar i att billiga lägenheter försvinner från marknaden då ägarna inte har råd att investera.
Som helhet är HLM en nödvändighet då många har långa löner. Lägsta lönen (SMIC) är netto 1 400 euro och det är 17 % av arbetskraften som har denna ersättning. Det utgör 3,1 miljoner arbetstagare. De hittar inga bostäder på populära turistorter och är hänvisade till HLM boende.