Viager kan det vara något?

För de som önskar köpa något i Frankrike på lite längre sikt kan viager vara ett alternativ. Vad är viager? Man spekulerar om de som äger fastigheten /lägenheten skall uppnå genomsnittsålder i Frankrike. Med andra ord spekulerar man i att de som har lägenheten eventuellt kommer att dö innan de uppnår den genomsnittliga åldern. Kan bli en bra affär men också en mycket dyr affär.

Den mest kända Viager transaktionen är Madame Calment. Hon föddes 1875 och beslöt sig för att sälja sin lägenhet 1965 på Viager, vid 90 års ålder. Det var hennes Notarie Mr Raffray som ingick avtalet, han var då 47 år. Han utlovade att betala 2 500 franc per månad så länge hon levde. Han betalade denna summa i trettio år tills han dog 1995. Madame Calment levde i ytterligare 2 år och dog 1997, 122 år gammal. Det kan man säga var en dålig affär. Familjen Raffray övertog lägenheten efter hennes död. Det finns en forskare som hävdar att det var dottern som trädde in i Madame Calment´s ställe och därför levde så länge. Familjen Raffary avstod från att ta ärendet till domstol.

Fransmännen har historiskt varit väldigt intresserade av att äga sitt boende. Fransmännen säger att man skall ” Investir dans la pierre” d.v.s. fastighetsinvesteringar. Det är stor skillnad mot t.ex Tyskland där hyresbostäder är mycket vanligare. Därför är viager mycket vanligt i Frankrike.

Avtalet med Viager

Hur räknar man ut kostnaden? Det är många parametrar. En avgörande faktor är ålder på ägarna och om de bor i fastigheten samt kostnaden för fastigheten.  Det är väldigt reglerat hur man räknar och vad summorna blir per månad. En faktor är hur mycket man betalar när avtalet sluts. Ju högra engångssumma, desto mindre per månad. Det finns inget minimum eller maximum för den första engångsbetalningen. Den första inbetalningen brukar inte överstiga 40 % av fastighetens värde på marknaden.

Om fastigheten är tom, dvs ägaren bor inte i fastigheten. Kallas för Viager Libre, gäller följande beräkning.

Säljaren är 80 år gammal och önskar sälja sin lägenhet med ett pris på 300 000 euro. Säljaren önskar få 100 000 euro som engångssumma och sedan en månadsbetalning på 2 083 euro under resten av sitt liv. Hur räknar man ut vad betalningen skall bli?

Säljarens fastighet är värd 300 000 euro – 100 000 euro som engång inbetalning, kvarstår 200 000 euro att betala. Man tar dessa 200 000 euro och delar på antalet år som ägaren förväntas leva, dvs 8 år, genomsnittsåldern är 88 år. Det blir 25 000 per år som skall delas med 12 månader, 2 083 euro. Enkelt eller hur. I denna affär får köparna tillgång till fastigheten direkt och kan flytta in när avtalet är undertecknat och engångsbetalningen gjord.

Om fastigheten är bebodd är beräkningen lite annorlunda, kallas för Viager Occupé

I denna situation kan köparen räkna med ett avdrag om ca 4 % på totala köpeskillingen för att kompensera för att inte ha tillgång till lägenheten. Samma exempel som ovan. Man börjar med att dra av 4 % på det estimerade värdet av fastigheten, dvs 300 000 euro x 4% = 12 000 euro som skall dras från köpeskillingen x den förväntade livslängden, 8 år. Det blir 96 000 euro som skall dras från köpeskillingen.  Köpeskillingen är därmed 204 000 euro och säljaren önskar få 100 000 euro vid avtalets tecknande, månadskostnaden baseras därför på 104 000 euro. Månadskostnaden är som ovan: 104 000 / 8 år / 12 månader = 1 083 euro per månad.

Konklusion

När man har ingått ett viager-avtal är mångas förhoppning att säljarna inte skall leva längre än den genomsnittliga åldern. Det är en risktagning. Jag har sett i annonser att säljarna även är beredda att tillhandahålla medicinska undersökningar.

Det är en ganska vanlig transaktion i Frankrike. Det finns mäklare som är specialiserade på denna typ av transaktion. Sök på nätet på Agence Spécialisèe Viager för mer information.

Vad är orsaken till att säljarna gör en viager. De kan ha fastigheter som de önskar sälja eftersom de har flera fastigheter, men pensionen är dålig. De kan ha ärvt en fastighet som de inte önskar använda. Deras pension är dålig och man önskar få en bättre levnadsstandard. Man önskar flytta in på ett hem som tar betalt och man behöver månadshyran för att täcka dessa avgifter. Orsakerna kan vara många. 

Personligen tycker jag att det är en ganska bra lösning för de äldre. Som gammal har man en bra ekonomi och ålderdom. Den som säljer tar inga risker. Köparen tar en risk, säljaren kan bli äldre än genomsnittet. Bryter köparen inbetalningarna hävs avtalet och säljaren återtar fastigheten.